Mecanismos alternativos frente al desahucio hipotecario de la vivienda habitual

Pilar Gutiérrez Santiago

Resumen


La irresponsable y descontrolada vorágine crediticia de los años de bonanza, unida a la crisis económica desatada en 2007-2008, ha desembocado en una avalancha de ejecuciones hipotecarias y en el desahucio de su vivienda habitual de miles de deudores incapaces de hacer frente a sus préstamos. Nuestro legislador, poco preocupado a su debido tiempo de articular mecanismos de prevención del sobreendeudamiento del consumidor de crédito (test de solvencia, información contractual y precontractual, transparencia bancaria), ha tratado luego, cuando el llamado "sinhogarismo" se había ya convertido en una auténtica lacra social, de parchear la situación con medidas ex post (suspensión de lanzamientos, quitas, dación en pago,...) que, en determinados casos, pueden enturbiar algunos postulados básicos del Derecho privado; todo ello sin perjuicio de que, activado el aparato del Estado Social, se hayan también puesto en marcha medidas paliativas de cariz público (prestaciones económicas de urgencia social, bolsas de alquiler social y hasta medidas expropiatorias, declaradas inconstitucionales, del uso temporal de viviendas desocupadas, propiedad de las entidades bancarias).

Con estas premisas, y ante la indiscutible y rabiosa "actualidad" de los sistemas alternativos de resolución de litigios en materia de consumo, moda auspiciada desde la propia Unión Europea, en este trabajo se deja constancia del limitadísimo, por no decir nulo, papel del arbitraje de consumo en el campo de los desahucios hipotecarios y del relativo grado de éxito de la mediación hipotecaria. A tal fin, se examina cada una de ambas vías extrajudiciales en su proyección particular a los deudores hipotecarios atrapados por la coyuntura económica y en riesgo de perder su vivienda; estudio, cuyo enfoque técnico-jurídico es acompañado de una óptica socio-económica de los costes y riesgos que juegan como incentivos o, por el contrario, y con mayor intensidad, como trabas fácticas a la viabilidad y eficiencia en la práctica de tales mecanismos alternativos. Junto a la normativa estatal en la materia, se atenderá también al Código de Consumo catalán que, llevando el fomento de esos sistemas hasta sus últimos extremos, ha instaurado una (dudosamente constitucional) presunción de sumisión al arbitraje de las entidades que otorgan créditos hipotecarios sobre la vivienda habitual y ha impuesto una mediación obligatoria, de discutible conveniencia,  como trámite preceptivo previo al procedimiento judicial de ejecución hipotecaria.

Irresponsible and uncontrolled credit overfall in years of prosperity, followed by the economic crisis of 2007-2008, it has produced an avalanche of foreclosures and eviction from his habitual housing of thousands of debtors unable to pay their loans. Our legislator did not regulate timely mechanisms for the prevention of over-indebtedness consumer credit (solvency tests, pre-contractual and contractual information, bank transparency), and he has tried after, when the so-called "homelessness" has become a serious social problem, relieve the situation with ex post measures (suspension of eviction, debt reduction, payment with housing,...) which, in certain cases, may jeopardize some basic principles of private law; but also, based on the system of social state, have launched mitigation measures in this public order (economic benefits of social urgency, social rents and even expropriatory measures, declared unconstitutional,  temporary use of housing unoccupied, property of banks).

 

From these premises, and at the obvious "fashion" of alternative dispute resolution systems in the field of consumer -fashion sponsored from the European Union-, this paper explains the very little, or none, paper consumer arbitration in the field of mortgage foreclosures and the relative success of the mortgage mediation. For that, I examined each of the two-judicial procedures in their particular application to mortgage debtors at risk of becoming homeless; study, whose technical and legal approach is accompanied by a socio-economic point of costs and risks playing as incentives or, on the contrary, and with greater intensity, as factual obstacles to the viability and efficiency in practical of such alternative mechanisms. In addition to state regulations, also study the Consumer Code of Cataluña that, with excessive promotion of these systems, he has established a (questionably constitutional) presumption of submission to arbitration of institutions providing mortgage credit housing and imposed a mandatory mediation, whose desirability is debatable, as a prerequisite for the judicial mortgage foreclosure process.


Palabras clave


Sobreendeudamiento del consumidor de crédito hipotecario; Ejecución hipotecaria; Lanzamiento de la vivienda habitual; «Sinhogarismo»; Sistemas extrajudiciales de resolución de conflictos; Mecanismos alternativos voluntarios o preceptivos

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DOI: http://dx.doi.org/10.18002/rjule.v0i2.3730

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